Approfondimento n 4: Attività edilizia soggetta a SCIA o a Super-DIA

In data 13 dicembre 2013, il Consiglio Nazionale del Notariato, ha presentato lo Studio n. 893-2013/C  riguardante "La disciplina nazionale dell’attività edilizia - Guida operativa 2013"

Lo studio costituisce la versione aggiornata, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 22 giugno 2012 n. 83 convertito con legge 7 agosto 2012 n. 134 e del D.L. 21 giugno 2013 n. 69 (art. 30) convertito con legge 9 agosto 2013, n. 98, del precedente studio 325-2011/C approvato dalla Commissione Studi Civilistici l’8 giugno 2011: “La disciplina dell’attività edilizia dopo il decreto sullo sviluppo 2011” (pubblicato in Studi e Materiali – Giuffrè 2011 – pagg. 761 e segg.)

Con questo quarto approfondimento andiamo a conoscere in dettaglio il quarto argomento trattatio dallo studio del Notariato,  L'attività edilizia soggetta a SCIA o a Super-DIA.

L'attività edilizia soggetta a SCIA o a Super-DIA

L’art. 49, c.4bis, L. 22 maggio 2010, n. 73, di conversione del D.L. 25 marzo 2010, n. 40, ha sostituito il previgente testo dell’art. 19, L. 7 agosto 1990, n. 241, già portante la rubrica “dichiarazione di inizio attività” con un nuovo testo portante ora la rubrica “Segnalazione certificata di inizio attività – Scia”.
Ricordiamo che la denuncia di inizio attività in campo edilizio non trovava la sua disciplina nella disposizione “generale” dell’art. 19 L. 241/1990 (ora riscritta dall’art. 49, c.4bis, L. 122/2010) ma nelle disposizioni specifiche di cui agli artt. 22 e 23 T.U. D.P.R. 380/2001 (disposizioni che invece non sono state modificate dall’art. 49, c.4bis, L. 122/2010 sopra citato); tant’è vero che l’art. 19, L. 241/1990, nel testo previgente al suo quarto comma, faceva salve le disposizioni di legge vigenti che prevedevano termini diversi da quelli previsti nei commi precedenti per l’inizio attività e per l’adozione da parte  dell’amministrazione competente di provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione dei suoi effetti.
In relazione proprio alla specificità della disciplina dettata con riguardo alle D.I.A. in materia edilizia dal T.U. D.P.R. 380/2001, rispetto alla disciplina generale della L. 241/1990, molti Comuni, all’indomani dell’entrata in vigore della L. 122/2010 avevano sollevato più di un dubbio circa l’applicabilità della S.C.I.A. in materia edilizia, ritenendo ancora applicabile l’istituto della D.I.A.
Sul punto era, allora, intervenuto il Ministero per la Semplificazione Normativa, con nota del proprio Ufficio legislativo, nota con la quale il Ministero ebbe modo di affermare che la S.C.I.A.:

• si applica a tutti gli interventi edilizi già soggetti a D.I.A.;
• non si applica invece agli interventi edilizi soggetti a permesso di costruire e per i quali è consentito, in via alternativa, fare ricorso alla D.I.A. (la cd. Super-D.I.A.) (per i quali pertanto sopravvive l’istituto della D.I.A.).

Neppure l’intervento del Ministero, peraltro, si era rivelato sufficiente a fugare ogni dubbio, in quanto non tutti i Comuni ritenevano, comunque, applicabile la S.C.I.A. in materia edilizia.
Per porre la parola “fine” alla questione è sceso in campo il Governo, che nel D.L. 13 maggio 2011, n. 70 convertito con legge 12 luglio 2011, n.106 (cd. decreto per lo sviluppo per il 2011, entrato in vigore il 14 maggio 2011 e nel testo emendato in sede di conversione con decorrenza dal 13 luglio 2011) ha dettato una disposizione di carattere “interpretativo” con la quale viene in sostanza accolta la posizione già espressa dal Ministero per la Semplificazione Normativa; in particolare, con tale disposizione, si conferma:

• che la S.C.I.A. sostituisce la D.I.A. per tutti gli interventi edilizi di cui all’art. 22, c. 1 e c. 2, del T.U. D.P.R. 380/2001
• che troverà, al contrario, ancora applicazione la D.I.A. (o meglio, utilizzando l’espressione adottata nella prassi, la super-DIA) laddove la stessa sia, in base alla normativa statale o regionale, alternativa o sostitutiva rispetto al permesso di costruire (ad esempio per gli interventi di cui all’art. 22, c.3, T.U. D.P.R. 380/2001 o a quelli previsti dalle leggi regionali);
• che, comunque, le Regioni con propria legge possono ampliare l’ambito delle fattispecie per le quali si può ricorrere alla D.I.A. in via alternativa o sostitutiva al permesso di costruire (fattispecie alle quali, pertanto, non si applicherà la nuova disciplina in materia di S.C.I.A.);
• che nei casi in cui sussistano vincoli storico/culturali e ambientali/paesaggistici, la S.C.I.A. non sostituisce gli atti di autorizzazione o nulla osta, comunque denominati, delle amministrazioni preposte alla tutela dell'ambiente e del patrimonio culturale.

La disciplina dettata in materia di S.C.I.A. ha subito ulteriori modifiche per effetto dell’entrata in vigore del D.L. 69/2013 (art. 30, c. 1, lett. e lett. f), che ha ampliato l’ambito di applicazione della S.C.I.A. in ordine alle varianti a permessi di costruire ex art. 22, c. 2, T.U. D.P.R. 380/2001, ed ha modificato le modalità di acquisizione dei pareri e nulla osta prescritti dalla legge.

L’ambito applicativo della S.C.I.A.
Gli interventi edilizi ai quali, sulla base della norma di carattere interpretativo contenuta nel D.L. 70/2011 si applica, sin dal 31 luglio 2010, data di entrata in vigore della L. 122/2010, la disciplina dettata in tema di S.C.I.A., sono quelli di cui all’art. 22, c.1 e c. 2, T.U. D.P.R. 380/2001 (nei quali vanno ricompresi anche gli interventi indicati dall’art. 137 medesimo T.U.); in particolare la S.C.I.A riguarda i seguenti ambiti di applicazione:

Ambito ex art. 22, c.1, T.U. D.P.R. 380/2001
Il ricorso alla S.C.I.A. è, innanzitutto, previsto per TUTTI gli interventi che:

• non siano riconducibili all'elenco di cui all'art. 10 T.U. D.P.R. 380/2001 ossia a quegli interventi soggetti al permesso di costruire (interventi di nuova costruzione, interventi di ristrutturazione urbanistica e interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del d.lgs.22.1.2004 n. 42 e s.m.i.”);
• che non siano riconducibili all'elenco di cui all'art. 6 T.U. D.P.R. 380/2001 (nel nuovo testo così come riscritto dalla L. 73/2010 di conversione del D.L. 40/2010) ossia agli interventi ad attività "libera" per i quali non è prescritto nessun titolo abilitativo nonché agli interventi ad attività “libera” per i quali è peraltro richiesta la previa comunicazione inizio lavori;
• che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.

Pertanto saranno soggetti a S.C.I.A, a titolo esemplificativo, i seguenti interventi:

1. gli interventi di restauro e risanamento conservativo;
2. i mutamenti di destinazione d’uso “funzionale”;
3. gli interventi di manutenzione straordinaria che riguardino parti strutturali dell’edificio (e come tali non rientranti nell’ambito di applicazione dell’art. 6, c.2, del T.U. D.P.R. 380/2001 (relativo all’attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori);
4. i singoli interventi “strutturali” non costituenti un “insieme sistematico di opere” e quindi non qualificabili come “ristrutturazione edilizia”, quali ad esempio:

•  il frazionamento di quella che in progetto approvato era un’unica unità in due o più distinte unità (con l’esecuzione di opere minime, esclusivamente “interne”, per ottenere la fisica separazione delle unità);
• l’accorpamento di quelle che in progetto approvato erano due o più unità in un’unica unità (con l’esecuzione di opere minime, esclusivamente “interne”, per ottenere la fusione fra le unità);
• l’ampliamento di fabbricati all’interno della sagoma esistente che non determini volumi funzionalmente autonomi;
• semplici modifiche prospettiche (ad esempio apertura o chiusura di una o più finestre, di una o più porte).

Sono, pure, soggetti a S.C.I.A., per effetto della disposizione residuale di cui all’art. 22, c.1, T.U. D.P.R. 380/2001 (e quale conseguenza delle modifiche alla definizione di “ristrutturazione edilizia” apportate dall’art. 30, c. 1, lett. a, D.L. 69/2013):

• gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modificazioni della sagoma, sempreché abbiano per oggetto immobili non sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 22 gennaio 2004, n. 42;
• gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica e gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza, sempreché abbiano per oggetto immobili non sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs 22 gennaio 2004, n. 42 (interventi che prima delle modifiche introdotte dal DL. 69/2013, erano invece soggetti a permesso di costruire o, in alternativa su opzione dell’interessato, a Super-D.I.A.).

Tuttavia sono previsti (art. 23, c. 4bis T.U. D.P.R. 380/2001) limiti all’ambito applicativo della S.C.I.A. per interventi di demolizione e ricostruzione comportanti modifiche della sagoma, se riguardanti edifici siti nei centri storici delle città (a prescindere dall’esistenza di vincolo storico/culturale) (vedasi in appresso al successivo paragrafo C “Le limitazioni all’uso della S.C.I.A. nei “centri storici”).

Ambito ex art. 22, c.2, T.U. D.P.R. 380/2001
Il ricorso alla S.C.I.A. era previsto, nel testo originario dell’art. 22, c. 2, T.U. D.P.R. 380/2001, per le varianti a permessi di costruire che non incidessero sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificassero la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterassero la sagoma dell’edificio e non violassero le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.
Il DL. 69/2013 ha ampliato l’ambito di applicazione della S.C.I.A. in ordine alle varianti a permessi di costruire, eliminando la condizione del rispetto della “sagoma”, ferma restando la disciplina previgente solo per le varianti aventi per oggetto fabbricati sottoposti ai vincoli storico/culturali e ambientali/paesaggistici di cui al D.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42.
Di conseguenza, a decorrere dal 21 agosto 2013:

1.  sono soggetti a S.C.I.A. (per effetto della disposizione residuale di cui all’art. 22, c.1, T.U. 380/2001, come modificata dal D.L. 69/2013) le varianti a permessi di costruire anche se incidenti sulla sagoma dell’edificio, qualora riguardino immobili non soggetti ai vincoli di cui al D.lgs. 42/2004;
2. rimangono soggetti a permesso di costruire le varianti a permessi di costruire che incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, nonché, nel caso in cui riguardino immobili soggetti ai vincoli di cui al D.lgs. 42/2004, anche le varianti che ne alterino la sagoma (in precedenza erano soggette a permesso di costruire tutte le varianti incidenti sulle sagoma dell’edificio, a prescindere dalla sussistenza o meno del vincolo). Tuttavia sono previsti (art. 23, c. 4bis T.U. D.P.R. 380/2001) limiti all’ambito applicativo della S.C.I.A. per varianti a permessi di costruire, comportanti modifiche della sagoma, se riguardanti edifici siti nei centri storici delle città (a prescindere dall’esistenza di vincolo storico/culturale).

Le limitazioni all’uso della S.C.I.A. nei “centri storici”
In sede di conversione del D.L. 69/2013 è stata, peraltro, prevista l’introduzione nel corpo del T.U. D.P.R. 380/2001 di una nuova norma (l’art. 23bis, comma 4) volta a limitare l’ambito applicativo della S.C.I.A. per interventi di demolizione e ricostruzione, o per varianti a permessi di costruire, comportanti modifiche della sagoma, se riguardanti edifici siti nei centri storici delle città (a prescindere dall’esistenza di vincolo storico/culturale); in pratica:

• all'interno delle zone omogenee A) di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (ossia nelle zone corrispondenti ai cd. “centri storici”), e in quelle equipollenti secondo l'eventuale diversa denominazione adottata dalle leggi regionali, i Comuni devono individuare con propria deliberazione, da adottare entro il 30 giugno 2014, le aree nelle quali non è applicabile la S.C.I.A. per interventi di demolizione e ricostruzione, o per varianti a permessi di costruire, comportanti modifiche della sagoma;
• decorso tale termine e in mancanza di intervento sostitutivo della regione ai sensi della normativa vigente, la deliberazione di individuazione delle aree è adottata da un Commissario nominato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti;
• nelle restanti aree interne alle zone omogenee A) e a quelle equipollenti, gli interventi cui è applicabile la S.C.I.A. non possono in ogni caso avere inizio prima che siano decorsi trenta giorni dalla data di presentazione della segnalazione.

Ambito ex art. 137 T.U. D.P.R. 380/2001
Sono pure soggetti a S.C.I.A. (giusta quanto disposto dall'art. 9, c.1 e c.2, L. 24 marzo 1989, n. 122 così come modificato dall'art. 137 T.U. D.P.R. 380/2001) i seguenti interventi:

• realizzazione di parcheggi al piano terra o nel sottosuolo di fabbricati anche in deroga ai vigenti strumenti urbanistici;
• realizzazione di parcheggi ad uso esclusivo dei residenti nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché non in contrasto con i piani urbani del traffico.

La facoltà di deroga
E’ comunque riconosciuta la facoltà dell’interessato di chiedere il rilascio del permesso di costruire (senza obbligo del pagamento dl contributo concessorio) per la realizzazione degli interventi di cui all'art. 22 c.1 e c.2 o dell’art. 137 T.U. (D.P.R. 380/2001), per i quali è prevista la presentazione della S.C.I.A. In questo caso la violazione della disciplina urbanistico-edilizia non comporta l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 44 T.U. D.P.R. 380/2001 (ossia delle sanzioni penali) (in questo senso l’art. 22, c.7, T.U. D.P.R. 380/2001).

 Le Sanzioni
Quali sanzioni troveranno applicazione nel caso di interventi edilizi eseguiti in assenza ovvero in difformità dalla S.C.I.A. presentata?
La disciplina applicabile al riguardo è quella dettata per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla D.I.A. dall’art. 37 T.U. D.P.R. 380/2001, e ciò in forza del rinvio alle norme sull’attività di vigilanza urbanistico edilizia, sulle responsabilità e sulle  sanzioni dettate dal T.U. D.P.R. 380/2001 suddetto operato dall’art. 19, c.6bis, L. 241/1990 (così come introdotto dall’art. 5, c.2, lett. b, D.L. 70/2001).
Ne consegue che:

• la realizzazione di interventi edilizi rientranti nell’ambito di applicazione della S.C.I.A. in assenza della o in difformità dalla S.C.I.A. comporterà la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a €. 516,00;
• quando le opere realizzate in assenza di S.C.I.A. consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l'autorità competente a vigilare sull'osservanza del vincolo, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, potrà ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irrogherà una sanzione pecuniaria da €. 516,00 ad €. 10.329,00;
• qualora gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nei centri storici (zone classificate “A” dagli strumenti urbanistici) il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiederà al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a €. 516,00. Se il parere non verrà reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell'ufficio provvederà autonomamente.

Anche per gli interventi in assenza o in difformità della S.C.I.A. si potrà ottenere la sanatoria;
pertanto:

• ove l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile potranno ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma, non superiore a €. 5.164,00 e non inferiore ad €. 516,00 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore dell'immobile valutato dall'Agenzia del territorio;
• la presentazione spontanea della S.C.I.A., effettuata quando l'intervento è in corso di esecuzione, comporterà il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di €. 516,00 (ferma restando la possibilità per il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti, di adottare, entro i successivi 30 giorni, motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa).

La mancata presentazione della S.C.I.A. non comporta l'applicazione di sanzioni penali.

L’ambito applicativo della Super-D.I.A.
Rimangono soggetti alla disciplina della D.I.A. (e non invece alla disciplina innovativa della S.C.I.A.) tutti quegli interventi per i quali è ammesso il ricorso alla D.I.A. medesima in alternativa ovvero in sostituzione al permesso di costruire.
Si tratta, ad esempio, degli interventi di cui all’art. 22, c.3, T.U. D.P.R. 380/2001, ossia:

• degli interventi di ristrutturazione “maggiore” ex art. 10, c.1, lett. c, , T.U. D.P.R. 380/2001 (ossia gli interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del d.lgs.22.1.2004 n. 42 e s.m.i.”);
• degli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti;
• degli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

A questi interventi, ovviamente, debbono aggiungersi tutti quegli interventi per i quali le varie leggi regionali prevedano la possibilità di ricorrere alla D.I.A. in alternativa o in sostituzione del permesso di costruire.

La disciplina applicabile alla S.C.I.A. ed alla Super-D.I.A.
Il D.L. 122/2010 ha introdotto nel nostro ordinamento la S.C.I.A in sostituzione della D.I.A. ma, come già sopra ricordato, la D.I.A. in campo edilizio non trovava la sua disciplina nella disposizione “generale” dell’art. 19, L. 241/1990 (ora riscritta dall’art. 49, c.4bis, L. 122/2010) bensì nelle disposizioni specifiche di cui agli artt. 22 e 23 del T.U. D.P.R. 380/2001 (disposizioni che invece non sono state modificate dalla L. 122/2010 suddetta).
A sua volta il D.L. 70/2011, oltre alla norma di carattere interpretativo sopra ricordata (con la quale è stata confermata l’applicabilità in materia edilizia della disciplina in tema di S.C.I.A. quale contenuta nel nuovo testo dell’art. 19, L. 241/1990) ha dettato anche una norma specifica dedicata ai soli casi di S.C.I.A. in materia edilizia, (norma che viene a costituire il nuovo comma 6bis del suddetto art. 19 legge 241/1990) (12); in particolare con la disposizione di nuova introduzione si prevede che nei casi di S.C.I.A. in materia edilizia:

• il termine riconosciuto alla amministrazione competente per vietare la prosecuzione dell’attività segnalata, in caso di accertata carenza dei requisiti, è di trenta (anziché di sessanta) giorni;
• oltre all'applicazione delle sanzioni previste in via generale per tutte le S.C.I.A. dal comma 6 dell’art. 19 L. 241/1990 di cui trattasi, trovano applicazione anche le disposizioni relative alla vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, alle responsabilità e alle sanzioni previste dal T.U. delle leggi in materia edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) e dalle leggi regionali. Tuttavia, la L. 122/2010, non avendo espressamente abrogato le succitate norma del T.U. D.P.R. 380/2001 (artt. 22 e 23), ha determinato una “sovrapposizione” della disciplina dettata in via generale per la S.C.I.A. (nuovo art. 19, L. 241/1990) rispetto alla disciplina specifica dettata con riguardo alla D.I.A. (non solo i suddetti artt. 22 e 23 del T.U. D.P.R. 380/2001 ma anche le eventuali disposizioni dettate dalle varie leggi regionali). Tutto ciò risulta confermato dalla disposizione dell’art. 49, c.4ter, L. 122/2010 che così dispone: “...... Le espressioni "segnalazione certificata di inizio attività" e "Scia" sostituiscono, rispettivamente, quelle di "dichiarazione di inizio attività" e “Dia” ovunque ricorrano, anche come parte di una espressione più ampia e la disciplina della S.C.I.A sostituisce direttamente, dalla data di entrata in vigore, quella della dichiarazione di inizio attività recata da ogni normativa statale e regionale”.

Nuove disposizioni in tema di S.C.I.A. sono state, poi, dettate dal D.L. 69/2013 (art. 30, c.1, lett. e e lett. f) che, come sopra già ricordato, ha ampliato l’ambito di applicazione della S.C.I.A. in ordine alle varianti a permessi di costruire (Ambito ex art. 22, c.2, T.U. D.P.R. 380/2001), ed ha modificato le modalità di acquisizione dei pareri e nulla osta prescritti dalla legge.

La SC.I.A e la super-D.I.A. e l’incidenza sulla commerciabilità dei fabbricati
Per quanto riguarda l’incidenza della nuova disciplina in materia di S.C.I.A. e di super-D.I.A. sulla commerciabilità dei fabbricati, SOLO per gli interventi di cui all’art. 22, c.3, T.U. D.P.R. 380/2001 (interventi ai quali continuerà ad applicarsi la cd. super-D.I.A.) e per gli interventi a tal fine individuati dalle leggi regionali, vi sarà l’obbligo di menzione degli estremi della D.I.A., a pena di nullità dell’atto traslativo o di divisione.
Tale conclusione si fonda sul disposto dell’art. 46, c.5bis T.U. D.P.R. 380/2001: “sono nulli e non possono essere stipulati gli atti notarili aventi per oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici, sui quali siano stati eseguiti interventi edilizi mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell’art. 22 terzo comma T.U. D.P.R. 380/2001) qualora negli stessi non siano indicati gli estremi della denuncia stessa” (agli interventi di cui al terzo comma dell’art. 22 vanno equiparati, ai fini dell’applicazione della norma de quo, anche gli interventi assoggettati a super-D.I.A. da apposita norma regionale, in virtù del disposto dell’art. 22, c.4, T.U. D.P.R. 380/2001) .
Circa gli estremi della Super-D.I.A. da dichiarare in atto vi sono posizioni contrastanti in dottrina; si va da chi ritiene sufficiente la semplice menzione degli estremi della denuncia a chi invece ritiene necessaria l'indicazione di tutti gli elementi del  procedimento: a) estremi della denuncia b) estremi della relazione dettagliata dell'esperto che assevera la conformità dell'opera agli strumenti urbanistici; c) dichiarazione di parte che il Comune non ha dato risposta nei tempi previsti; riteniamo nel caso di specie sia sufficiente, per la validità dell’atto, indicare i soli gli estremi (data di presentazione e numero di protocollo se attribuito) della denuncia di inizio attività presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune (se presentata mediante raccomandata A.R. andranno riportati gli estremi della raccomandata ed anche la data di ricezione da parte del SUE; se presentata mediante procedura telematica, dovranno essere riportati gli estremi della ricevuta informatica); sarà, invece, opportuno (ma non necessario, ai fini della validità dell’atto) indicare, nel caso di nuova costruzione ex art. 22, c.3, T.U. D.P.R. 380/2001), anche gli estremi del Piano attuativo che consente l'intervento, nonché integrare tali menzioni con la dichiarazione di parte che nel caso di specie ricorrevano le condizioni di legge per avvalersi della D.I.A. e che sono stati osservati i termini e le altre modalità procedimentali previste dalla legge, anche per il caso di vincoli. In particolare nel caso di beni soggetti al vincolo storico/culturale o ambientale/paesaggistico, sarà opportuno anche dare atto dell’avvenuto rilascio della prescritta autorizzazione ovvero dell’esito favorevole della conferenza di servizi. Nel caso sia già stato presentato anche il certificato di collaudo sarà opportuno citarne gli estremi.
Per gli altri interventi (quelli di cui ai commi primo e secondo del suddetto art. 22 T.U. D.P.R. 380/2001), dal 31 luglio 2010 non più soggetti a D.I.A. ma soggetti a S.C.I.A., non è prescritta alcuna menzione a pena di nullità, anche se tale menzione potrà essere quanto mai opportuna al fine di ricostruire in atto tutta la "storia urbanistico-edilizia" del fabbricato.
In relazione al “profilo formale”, si ritiene che nel caso di S.C.I.A. sia, pertanto, opportuno indicare data e numero di protocollo (se attribuito) della segnalazione presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune (se presentata mediante raccomandata A.R. andranno riportati gli estremi della raccomandata ed anche la data di ricezione da parte del SUE; se presentata mediante procedura telematica, dovranno essere riportati gli estremi della ricevuta informatica);
può essere opportuna anche l’aggiunta della garanzia resa dall’interessato che nel caso di specie ricorrevano tutte le condizioni di legge per avvalersi della S.C.I.A. (compreso il riferimento all’atto di assenso dell’ente preposto in caso di vincolo storico/culturale o ambientale/paesaggistico); nel caso di S.C.I.A in sanatoria ex art. 37 T.U. D.P.R. 380/2001 il requisito formale viene rispettato con l’allegazione all’atto ovvero con l’indicazione in atto deli estremi della ricevuta di pagamento della sanzione pecuniaria.
Può essere anche opportuno, nel caso di atti aventi per oggetto immobili sui quali siano in corso interventi per i quali sia stata presentata la S.C.I.A., stipulati prima che siano decorsi i trenta giorni dalla presentazione della stessa (secondo quella che è la disciplina generale), dare atto che le parti interessate (l’acquirente nel caso di vendita, i condividenti nel caso di divisione, ecc. ecc.) sono a conoscenza della circostanza che l’amministrazione competente, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti di legge, potrà vietare la prosecuzione dell’attività edilizia e ordinare la rimozione degli effetti dannosi della stessa.
Nel caso sia già stato presentato anche il certificato di collaudo sarà opportuno citarne gli estremi.
Si ribadisce che tutte le suddette indicazioni e dichiarazioni relative alla S.C.I.A. nonché l’allegazione della ricevuta di pagamento nel caso di sanatoria, possono essere opportune al fine di ricostruire in atto la "storia urbanistico-edilizia" del fabbricato, ma non sono assolutamente prescritte a pena di nullità dell’atto. La violazione della disciplina in materia di S.C.I.A. porterà all’applicazione di sanzioni amministrative ma non coinvolgerà mai la validità dell’atto traslativo o divisionale.
Attenzione deve, inoltre, porre il Notaio, in presenza di interventi edilizi soggetti a super- D.I.A. o a S.C.I.A., in relazione alle possibili conseguenze sulla validità dell’atto di trasferimento ex art. 19, c.14, D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con L. 30 luglio 2010 n. 122, nel caso di mancato aggiornamento dei dati catastali in conseguenza di modifiche che incidano sul classamento dell’edificio.
Si rammenta, al riguardo, che l’Agenzia del Territorio, nella sua Circolare n. 2/T del 9 luglio 2010, a commento sulla succitata disciplina dettata dall’art. 19, c.14, D.L. 78/2010, ha avuto modo di precisare che:

• nel caso in cui la planimetria catastale depositata in Catasto non riproduca fedelmente la configurazione reale (attuale) dell’immobile (ad esempio a causa di incompleta o non corretta rappresentazione degli ambienti costituenti l’unità immobiliare e delle pertinenze ad uso esclusivo, ovvero delle parti comuni, laddove originariamente rappresentate), il disponente dovrà presentare una denuncia di variazione, allegando la nuova planimetria aggiornata (con applicazione oltre che dei tributi previsti, anche delle sanzioni di legge);
• che le eventuali incoerenze tra planimetria e situazione di fatto potrebbero sussistere fin dall’origine (cioè, sin dalla prima dichiarazione in catasto, in relazione alla data di ultimazione dei lavori) oppure essere riconducibili a vicende avvenute in epoca successiva (ad esempio, a seguito di lavori di ristrutturazione, trasformazione, etc., cui non è seguita la prescritta dichiarazione di variazione in catasto);
• che la riproduzione in atto degli estremi di titoli edilizi per interventi successivi alla prima costruzione, può costituire un indizio di possibile difformità e quindi “un primo elemento di riferimento al fine di verificare la sussistenza di possibili incoerenze”.

In pratica se su un immobile sono stati eseguiti, dopo la costruzione, interventi urbanisticamente rilevanti (ristrutturazione, ampliamento, modificazioni in genere), fatti constare in atto attraverso la menzione dei relativi titoli edilizi, mentre le planimetrie di “riferimento”, quali risultano depositate in catasto, sono ancora quelle presentate dopo la costruzione (e quindi prima degli interventi modificativi citati), vi sarebbe una “presunzione” di incoerenza tra rappresentazione planimetrica e situazione di fatto per mancato aggiornamento delle planimetrie, che esige una verifica particolarmente attenta ed accurata.