Approfondimento n 2: Attività Edilizia Libera

In data 13 dicembre 2013, il Consiglio Nazionale del Notariato, ha presentato lo Studio n. 893-2013/C  riguardante "La disciplina nazionale dell’attività edilizia - Guida operativa 2013"

Lo studio costituisce la versione aggiornata, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 22 giugno 2012 n. 83 convertito con legge 7 agosto 2012 n. 134 e del D.L. 21 giugno 2013 n. 69 (art. 30) convertito con legge 9 agosto 2013, n. 98, del precedente studio 325-2011/C approvato dalla Commissione Studi Civilistici l’8 giugno 2011: “La disciplina dell’attività edilizia dopo il decreto sullo sviluppo 2011” (pubblicato in Studi e Materiali – Giuffrè 2011 – pagg. 761 e segg.)

Con questo secondo approfondimento andiamo a conoscere in dettaglio il secondo argomento trattatio dallo studio del Notariato, l'Attività Edilizia Libera.

Attività Edilizia Libera

L’art. 5 L. 22 maggio 2010, n. 73 di conversione del D.L. 25 marzo 2010, n. 40 ha riscritto l’art. 6 del T.U. D.P.R. 380/2001, portante la disciplina dell’“attività edilizia libera”, ossia degli interventi edilizi eseguibili senza alcun titolo abilitativo, distinguendo peraltro tra attività totalmente libere ed attività soggette a preventiva comunicazione di inizio lavori. Ulteriori modifiche all’art. 6 del T.U. sono state apportate dall’art. 13bis del DL. 83/2012 e dal D.L. 69/2013.

• La norma in questione (art. 6 T.U.) stabilisce che debbano comunque essere rispettate:le eventuali diverse prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali (conseguentemente se gli strumenti urbanistici Comunali prescrivono eventuali diverse norme più restrittive in ordine ai presupposti ed ai titoli abilitativi per poter eseguire taluno degli interventi in oggetto, dovranno trovare applicazione dette norme, che prevarranno, pertanto, sulla normativa statale)
   
• le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all’efficienza energetica (si tratta per lo più di normative poste a tutela di interessi pubblici, che debbono trovare sempre e comunque applicazione, a prescindere dalla circostanza che per un determinato intervento edilizio sia o meno richiesto il titolo abilitativo)
   
• le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al D.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42; nel caso di immobili soggetti a vincolo culturale e/o paesaggistico l’esecuzione dell’intervento edilizio, anche se non necessita del titolo edilizio abilitativo, dovrà essere autorizzato dall’autorità competente alla tutela del vincolo medesimo a sensi degli artt. 21 e segg. (vincolo culturale) e 146 e segg. (vincolo paesaggistico) del D.lgs. n. 42/2004 Come sopra detto l’art. 6 del T.U. D.P.R. 380/2001, nel suo nuovo testo così come modificato dalla L. 22 maggio 2010, n. 73 e dal D.L. 22 giugno 2012 n. 83, distingue tra le attività totalmente libere ed le attività libere previa comunicazione di inizio lavori.

L’attività edilizia totalmente libera

L’attività edilizia totalmente libera trova la sua disciplina nell’art. 6, c.1, del T.U. D.P.R. 380/2001 (nuovo testo) e riguarda i seguenti interventi:

a)    gli interventi di manutenzione ordinaria;

b)    gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;

c)    le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;

d)     i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

e)     esserre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.

L’attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori

L’attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori trova la sua disciplina nell’art. 6, c.2 e c.4, del T.U. D.P.R. 380/2001 (nuovo testo) e riguarda i seguenti interventi:

a)    gli interventi di manutenzione straordinaria ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;

b)     le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;

c)    le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

d)    i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;

e)    le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, ovvero le modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impres

Gli interventi edilizi sopra descritti possono essere eseguiti previa comunicazione dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune. La comunicazione può essere eseguita anche in via telematica.
Non è previsto, invece, l’obbligo di allegare alla comunicazione di inizio dei lavori le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore: tale obbligo (già previsto nell’art. 6, c. 3, T.U.) è stato abrogato dall’art. 13bis del D.L. 83/2012. Tuttavia ciò non toglie che, ad esempio, in caso di immobile sottoposto a vincolo storico/culturale o ambientale/paesaggistico, l’interessato, prima di iniziare i lavori, non si debba munire del prescritto parere e/o nulla osta. Peraltro né la legge 73/2010 né il D.L. 83/2012 avevano disciplinato le modalità di acquisizione dei pareri e nulla osta né avevano disciplinato gli effetti sulla Comunicazione Inizio lavori del mancato rilascio di detti pareri e nulla osta; tale lacuna è stata, successivamente colmata dal D.L. 69/2013 che ha introdotto, nel corpo del T.U. 380/2001, una nuova norma (l’art. 23bis, c. 3) che estende alla Comunicazione Inizio lavori la disciplina dettata per le autorizzazioni preliminari alla S.C.I.A.;
pertanto:

• prima della presentazione della Comunicazione Inizio lavori, l'interessato può richiedere allo Sportello Unico per l’Edilizia (S.U.E.) di provvedere all'acquisizione di tutti gli atti di assenso, comunque denominati, necessari per l'intervento edilizio, o presentare istanza di acquisizione dei medesimi atti di assenso contestualmente alla comunicazione. L’interessato, quindi, può optare per due distinte modalità operative:
  o fa specifica istanza al S.U.E. per ottenere gli atti di assenso prima della presentazione allo stesso sportello della Comunicazione Inizio lavori (alla quale, poi, allegherà gli atti di assenso rilasciati a seguito della sua richiesta);ovvero presenta al S.U.E. l’istanza per ottenere gli atti di assenso unitamente alla stessa Comunicazione Inizio lavori (in questo caso il termine per dare inizio ai lavori rimane sospeso, come precisato al successivo punto
   
• il S.U.E. comunica tempestivamente all'interessato l'avvenuta acquisizione degli atti di assenso;
   
• se tali atti non vengono acquisiti entro il termine di cui all'art. 20, c. 3, T.U. D.P.R. 380/2001, si applica quanto previsto dal comma 5-bis del medesimo articolo. In pratica se entro 60 giorni dalla presentazione dell’istanza (termine che viene raddoppiato per i comuni con più di 100.000 abitanti, nonché per i progetti particolarmente complessi) gli atti di assenso non vengono acquisiti ovvero è intervenuto il dissenso di una o più delle amministrazioni interpellate, qualora tale dissenso non risulti fondato sull'assoluta incompatibilità dell'intervento, il responsabile del S.U.E. indice la conferenza di servizi ai sensi degli articoli 14 e segg., legge 7 agosto 1990, n. 241. Le amministrazioni che esprimono parere positivo possono non intervenire alla conferenza di servizi e trasmettere i relativi atti di assenso, dei quali si tiene conto ai fini dell'individuazione delle posizioni prevalenti per  l'adozione della determinazione motivata di conclusione del procedimento, di cui all'articolo 14-ter, c. 6-bis, citata legge n. 241/1990 (determinazione che, ai sensi della citata norma, viene adottata tenendo conto delle posizioni prevalenti espresse in conferenza e che sostituisce, a tutti gli effetti, ogni autorizzazione, concessione, nulla osta o assenso comunque denominato di competenza delle amministrazioni partecipanti o comunque invitate a partecipare, ma risultate assenti);
   
• in caso di presentazione contestuale della Comunicazione Inizio lavori e dell'istanza di acquisizione di tutti gli atti di assenso, comunque denominati, necessari per l'intervento edilizio, l'interessato può dare inizio ai lavori solo dopo la comunicazione da parte del S.U.E. dell'avvenuta acquisizione dei medesimi atti di assenso o dell'esito positivo della conferenza di servizi.

Successivamente all’esecuzione degli interventi l’interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nei termini di legge (con la precisazione che tali atti dovranno essere presentati al Catasto e non presso lo Sportello Unico per l’Edilizia). Quest’ultima prescrizione si pone in stretta correlazione con la normativa dettata dall’art. 19, D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con L. 30 luglio 2010, n. 122, volta a garantire l’aggiornamento delle banche dati immobiliari (Catasto e Conservatoria dei RR.II.);
particolare attenzione dovrà, pertanto, essere posta dal Notaio chiamato a stipulare un atto avente per oggetto immobili sui quali siano stati eseguiti interventi edilizi soggetti a comunicazione di inizio lavori ex art. 6, c. 2, T.U. D.P.R. 380/2001 in quanto, se l’intervento è andato ad incidere sul classamento dell’immobile (stato, consistenza, classe, categoria), sarà necessaria la denuncia di variazione catastale (e la nuova planimetria); si rammenta, al riguardo, che l’art. 19, c.14, D.L. 78/2010 sopra citato richiede che nel caso di trasferimento di un’unità immobiliare urbana vi deve essere la dichiarazione di parte (o l’attestazione di tecnico abilitato) dalla quale risulti che vi è conformità tra i dati catastali e le planimetrie catastali depositate in Catasto e lo stato di fatto, e ciò a pena di nullità dell’atto di trasferimento.

Limitatamente ai seguenti interventi:

• interventi di manutenzione straordinaria (ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici) (comma 2 punto a);
   
• le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, ovvero le modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa (comma 2 punto e-bis).

L’interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, trasmette allo Sportello Unico per l’Edilizia:

• i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori;
• una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo (5); Il D.L. 69/2013 (art. 30, c.1, lett. b) ha, inoltre, eliminato l’obbligo di inserire nella suddetta relazione tecnica, la dichiarazione preliminare del tecnico redattore di “non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente”;
• con riguardo ai soli interventi di cui alla lettera e-bis), le dichiarazioni di conformità da parte dell'Agenzia per le imprese, di cui all'articolo 38, comma 3, lettera c), del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti previsti dall’art, 6, c. 2, T.U. D.P.R. 380/2001.

Sanzioni

La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica (nel caso di interventi di manutenzione straordinaria) comportano la sanzione pecuniaria pari ad €. 258,00. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.